项目背景

  2017年，原国土资源部下发了《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号），要求完善集体建设用地和农用地基准地价，为农村土地制度改革和农垦改革发展提供支撑。2018年，自然资源部下发了《自然资源部办公厅关于部署开展2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（自然资办发〔2018〕10号），要求各省级自然资源主管部门选取2个设区市，开展集体建设用地和农用地基准地价制订试点工作。为落实自然资源部要求，天津市规划和自然资源局（以下简称“市规划资源局”，原天津市国土房管局）选取宝坻区作为集体建设用地和农用地基准地价制订工作的试点区，部署开展宝坻区集体建设用地和农用地基准地价制订工作。

工作意义

  集体建设用地和农用地基准地价评估是推进农村产权制度改革，加强农村集体土地管理，规范农村集体建设用地使用权流转、农用地承包经营权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用者合法权益的重要基础性工作。开展试点工作，对土地资源管理方式的转变，对农业、农村发展和农民富裕，建设资源节约型社会等具有重要意义。

  同时，宝坻区集体建设用地和农用地基准地价制订试点工作是我司开展的首例集体建设用地和农用地基准地价制订工作。通过本项目的顺利实施，为后续开展城乡一体化地价体系工作积累了较好的工作实践和技术经验。

工作内容

  依据《农村集体土地价格评估技术指引》《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》《城镇土地估价规程》《农用地定级规程》《农用地估价规程》等标准，本项试点工作主要包含两大项工作内容：

一是集体建设用地基准地价体系建设。根据集体建设用地不同用途分类，充分考虑宏观经济条件、区位交通、基础设施状况、产业集聚效益等因素，划分为集体工业用地、集体商业用地、宅基地三种用途的土地级别，完成以级别为基础的基准地价评估，同时制订了集体建设用地基准地价体系与现有城镇基准地价体系，共同组成了覆盖全区的城乡一体化基准地价体系，可作为未来集体建设用地的使用权和入市交易（出让、作价入股、出租、抵押）价格确定的依据。

二是集体农用地基准地价体系建设。在农用地土地用途分类的基础上，充分考虑土地政策、区位条件、气候环境、地形地貌、交通条件等因素，划分为耕地、园地、林地、坑塘水面、设施农用地五种用途的土地级别，以不同用途土地定级成果为依据，制定了各种用途农用地的基准地价，形成基准地价成果，准确量化集体农用地使用权地价水平，为农用地承包经营权流转（发包（承包）、互换、转让、转包（出租）、抵押）交易价格评估提供了基础依据。

专家论证

  2020年10月15日，天津市规划和自然资源局宝坻分局组织专家对本项目进行了专家论证。经过论证，本项目内容资料详实、技术路线正确、调查方法科学、级别划分与基准地价测算方法符合基准地价制订相关规程，测算结果客观合理。最终，专家组一致同意通过论证。

听证会

  2020年10月26日，天津市规划和自然资源局宝坻分局组织召开了听证会，参会代表一致认为本次宝坻区集体建设用地和农用地基准地价制订试点工作成果依据充分，符合国家和地方的法律法规，并与宝坻区实际情况相符，同意上报区政府。